Wie der Kauf vor Fertigstellung in Panama abläuft, wo die Risiken liegen, was ins Kaufversprechen gehört – und was Dekret 17 für Golden-Visa-Käufer ändert
Von Karen Dorcy | Abogada de la República de Panamá | Idoneidad No. 10179
Rechtsstand und Quellenprüfung 21. September 2026 • Aktualisierte Fassung
Die Kurzantwort
- Off-Plan heißt: Sie kaufen eine Einheit, bevor sie fertiggestellt ist. Grundlage ist in Panama in der Regel ein Kaufversprechen (Promesa de Compraventa).
- Eigentümer werden Sie erst mit dem Kaufvertrag (Escritura) und seiner Eintragung im Registro Público – oft Jahre nach der ersten Zahlung.
- Das Kernrisiko liegt genau dazwischen: Ihr Geld fließt, bevor Sie Eigentum haben. Entscheidend ist deshalb, wie Ihre Zahlungen abgesichert sind.
- Golden Visa: Ein Off-Plan-Kauf ab B/.300.000 kann für das Qualified-Investor-Visum genügen. Seit Dekret 17 vom 8. September 2026 gelten dafür aber strengere Sicherungsregeln.
So läuft ein Off-Plan-Kauf in Panama ab
- Reservierung: Mit einer Reservierungszahlung wird die Einheit für kurze Zeit geblockt.
- Kaufversprechen: Das Kaufversprechen legt Einheit, Preis, Zahlungsplan, Fertigstellungstermin und die Folgen von Verzug fest. Es ist das wichtigste Dokument des ganzen Kaufs.
- Zahlungen nach Baufortschritt: Häufig folgen auf eine Anzahlung Raten, die an Bauabschnitte gebunden sind. Aufteilung und Höhe sind Verhandlungssache und stehen im Kaufversprechen.
- Fertigstellung: Nach Abschluss der Arbeiten braucht das Gebäude die Bewohnbarkeitsgenehmigung (Permiso de Ocupación), bevor Einheiten übertragen werden.
- Kaufvertrag und Eintragung: Die Restzahlung erfolgt in der Regel bei Unterzeichnung der Escritura. Erst mit der Eintragung im Registro Público sind Sie Eigentümer.
Welche Kosten beim Vollzug anfallen, zeigt unser Beitrag Kaufnebenkosten in Panama.
Chancen – nüchtern betrachtet
- Einstiegspreis: Bauträger bieten frühen Käufern oft Preise unter dem späteren Listenpreis.
- Zahlungsplan: Der Kaufpreis wird über die Bauzeit verteilt statt auf einmal fällig.
- Gestaltung: In frühen Phasen lassen sich Grundriss- oder Ausstattungsvarianten oft noch wählen.
Ob sich ein Preisvorteil später in einen Wertzuwachs übersetzt, hängt von Lage, Marktentwicklung und pünktlicher Fertigstellung ab. Eine Rendite kann Ihnen niemand seriös zusagen.
Die Risiken
- Verzögerung: Fertigstellungstermine verschieben sich. Ohne vereinbarte Vertragsstrafe tragen Sie die Folgen allein.
- Nichtfertigstellung: Gerät der Bauträger in Schwierigkeiten, hängt Ihr Geld an der Absicherung, die im Kaufversprechen steht – oder eben nicht steht.
- Abweichungen: Fläche, Ausstattung oder Ausblick weichen vom Prospekt ab, wenn die Baubeschreibung nicht Vertragsbestandteil ist.
- Laufende Kosten: Hausgeld (Cuota de Mantenimiento) und Rücklagen werden im Verkaufsgespräch gern unterschätzt.
- Wiederverkauf: Eine Einheit vor Fertigstellung weiterzuverkaufen ist nur möglich, wenn das Kaufversprechen die Übertragung erlaubt.
Was im Kaufversprechen stehen sollte
- Genaue Bezeichnung der Einheit mit Fläche, Parkplatz, Abstellraum und einer Baubeschreibung als Anlage
- Verbindlicher Fertigstellungstermin, zulässige Verlängerungen und eine Vertragsstrafe bei Verzug
- Ihr Rücktrittsrecht und die Rückzahlung bei Nichtfertigstellung – mit Frist
- Wohin Ihre Zahlungen fließen: Treuhandkonto (Fideicomiso) oder Absicherung durch eine Bankgarantie
- Nachweis der erforderlichen Projektgenehmigungen
- Wer welche Kosten bei der Übertragung trägt
- Regeln zur Weiterveräußerung vor Fertigstellung
Vertragsentwürfe von Bauträgern sind auf deren Interessen zugeschnitten. Der Anwalt des Bauträgers vertritt nicht Sie.
Off-Plan und Golden Visa: Was Dekret 17 ändert
Für das Qualified-Investor-Visum bleibt eine Investition ab B/.300.000 über ein Kaufversprechen möglich. Artikel 7 des Dekrets 17 verlangt dafür jedoch eine belastbare Absicherung:
- Der Betrag wird entweder über einen Treuhandvertrag eingebracht, der von einer panamaischen Aufsichtsbehörde beaufsichtigt wird,
- oder vollständig direkt an den Bauträger gezahlt und dann durch ein in Panama zugelassenes Bankinstrument zugunsten des Investors abgesichert – etwa ein Standby-Akkreditiv, eine unwiderrufliche Bankgarantie oder eine Vertragserfüllungsgarantie.
- Die Sicherheit muss unwiderruflich, unbedingt und auf erstes Anfordern zahlbar sein, den gesamten Investitionsbetrag abdecken und bis zur Eigentumsübertragung jährlich erneuert werden.
- Scheitert das Projekt durch den Bauträger, hat der Investor 180 Werktage, um die Investition zu ersetzen. Ein neues Kaufversprechen darf dafür nur einmal genutzt werden.
- Insgesamt darf der Aufenthaltsstatus höchstens drei Jahre allein auf Kaufversprechen beruhen.
Für Bestandsimmobilien (Zweitmarkt) gilt nach Dekret 17 grundsätzlich eine Schwelle von B/.500.000. Alle Voraussetzungen des Programms finden Sie auf unserer Seite zum Golden Visa Panama.
Häufige Fragen
Mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags (Escritura) und seiner Eintragung im Registro Público, also in der Regel erst nach Fertigstellung. Bis dahin haben Sie einen vertraglichen Anspruch aus dem Kaufversprechen.
Über ein Treuhandkonto (Fideicomiso) oder eine Bankgarantie zu Ihren Gunsten. Wie die Absicherung aussieht, muss im Kaufversprechen stehen – nicht nur im Prospekt.
Ab B/.300.000 grundsätzlich ja, wenn die Investition nach Dekret 17 abgesichert ist: über einen beaufsichtigten Treuhandvertrag oder bei Direktzahlung über ein unwiderrufliches Bankinstrument. Der Status darf höchstens drei Jahre allein auf Kaufversprechen beruhen.
Das hängt vom Kaufversprechen ab: von Rücktrittsrecht, Rückzahlungsfrist und Absicherung. Für Golden-Visa-Investoren sieht Dekret 17 eine Frist von 180 Werktagen vor, um die Investition zu ersetzen.
Kaufversprechen prüfen lassen
Wir prüfen Kaufversprechen und Sicherungsstruktur vor der Unterschrift, benennen die Risiken und verhandeln auf Wunsch mit dem Bauträger – auf Deutsch erklärt, nach panamaischem Recht.
Quellen
- Republik Panama, Exekutivdekret Nr. 17 vom 8. September 2026 – Gaceta Oficial Digital Nr. 30613 vom 16. September 2026, insbesondere Artikel 7
- Golden Visa Panama 2026: Was Dekret 17 ändert – ausführliche Einordnung
Über die Autorin
Karen Dorcy ist Abogada de la República de Panamá mit Idoneidad No. 10179. Sie berät deutschsprachige Mandanten zu Aufenthaltsrecht, Investitionsstrukturen und der rechtlichen Umsetzung eines Umzugs nach Panama.
Profil von Karen Dorcy und anwaltliche Qualifikation
Rechtlicher Hinweis Dieser Beitrag vermittelt allgemeine Informationen zum angegebenen Rechtsstand. Er ersetzt keine Prüfung des Einzelfalls und keine individuelle Rechtsberatung. Er ist keine Anlageempfehlung.
